Prowadzimy obiekty hotelarskie zarówno w ramach kontraktu menedżerskiego, jak i w trybie interim management. Pomagamy też istniejącym Dyrektorom Generalnym podnieść jakość operacji – bez zmiany struktury, ale z dostępem do sieciowego know-how.
Sukces hotelu nie zależy od jednego dobrego dnia – zależy od tego, czy każdego dnia operacja jest stabilna, kontrolowana i ekonomicznie efektywna. Najczęściej spotykany problem polskich hoteli niezależnych to brak strukturalnego podejścia do zarządzania – decyzje podejmowane są ad hoc, KPI mierzone selektywnie, a Dyrektor Generalny pełni rolę administracyjno-gaszącą zamiast strategiczną. Standardy sieci międzynarodowych są tutaj realnie pomocne – nie jako kopiowane procedury, ale jako sposób myślenia o operacji.
Studio Alpina prowadzi zarządzanie obiektami w trzech formatach: pełny kontrakt menedżerski (HMA na 3–7 lat), interim management na okres przejściowy (np. w trakcie poszukiwania stałego GM-a) lub tryb doradczy – mentoring i sparing partner dla działającego Dyrektora Generalnego. Każdy z modeli ma inne ramy odpowiedzialności i wynagrodzenia, dopasowane do celów inwestora.
Naszym standardem jest pełna mierzalność operacji w formacie zgodnym z USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). To oznacza klarowną strukturę kosztową, czytelne KPI dla każdego działu i raporty miesięczne, na podstawie których inwestor ma pełną kontrolę nad tym, co dzieje się w obiekcie. Łączymy to z codzienną praktyką – ponieważ przez większość kariery sami pełniliśmy funkcję GM-a, wiemy, jak operacja wygląda od środka, nie tylko z perspektywy raportów.
Zarządzanie hotelem prowadzimy dla różnych typów inwestorów – od rodzinnych właścicieli pojedynczych obiektów po portfele 3–5 hoteli. Każdy model dopasowujemy do skali i celów właścicielskich.
Posiadasz pojedynczy hotel, który chcesz prowadzić profesjonalnie, ale nie masz zaplecza sieciowego. Pełnimy funkcję „sieci dla jednego obiektu” – z wszystkimi standardami operacyjnymi.
Zarządzasz kilkoma obiektami i szukasz wspólnego standardu operacyjnego. Wprowadzamy ujednolicone KPI, wspólne procedury, central reporting i optymalizację kosztową dla portfela.
Twój dotychczasowy GM odchodzi lub obiekt zmienia operatora. Wchodzimy w trybie interim, stabilizujemy operację i przekazujemy ją wybranemu kandydatowi/operatorowi.
Twój obiekt stracił rynkową ostrość i wymaga przebudowy strategii. Łączymy zarządzanie z repozycjonowaniem – nowa oferta, nowa struktura kosztowa, nowy mix klientów.
Zarządzanie hotelem to najszersza z naszych usług – obejmuje wszystkie obszary operacji obiektu. Poniżej kluczowe dziedziny, które są zawsze elementem kontraktu menedżerskiego.
Codzienne prowadzenie operacji wszystkich działów: front office, housekeeping, F&B, technika, security. Standardy SOP zgodne z pozycjonowaniem obiektu i jego kategorią.
Struktura organizacyjna, polityka zatrudnienia, ścieżki rozwoju, ocena okresowa, system motywacyjny. Bezpośrednia odpowiedzialność za rekrutację kluczowych pozycji.
Revenue management, polityka cenowa, mix kanałów dystrybucji, polityka MICE i F&B, strategia upsell. Optymalizacja RevPAR i TRevPAR w cyklu rocznym.
Budżet roczny, miesięczne forecasty, raportowanie według USALI, P&L na poziomie działów, GOP i EBITDA. Comiesięczny owners' report dla inwestora.
Plan marketingowy, polityka content, social media, OTA, kampanie sezonowe, sprzedaż MICE i corporate. Współpraca z agencjami zewnętrznymi i PR.
System monitorowania satysfakcji gości (NPS, GSS, OTA reviews), protokoły reakcji na reklamacje, regularne mystery shopping audit oraz szkolenia jakościowe.
Bezpieczeństwo gości i pracowników, GDPR, sanepid, BHP, polityka ochrony pożarowej, ubezpieczenia. Pełna odpowiedzialność operatora za compliance obiektu.
Proces przejęcia zarządzania nad działającym obiektem prowadzimy w pięciu fazach. Każda z nich kończy się formalnym checkpointem z inwestorem.
Ocena stanu operacji, finansów, zespołu i rynkowej pozycji obiektu. Pierwsze 4 tygodnie.
Strategiczny plan na 100 dni: priorytety, KPI, struktura zespołu, kluczowe decyzje.
Formalne przejęcie operacji, podpisanie umów, ustalenie governance modelu z inwestorem.
Pierwsze 90 dni operacji pod naszym zarządem – wdrożenie zmian, naprawa kluczowych procesów.
Cykl rocznych planów strategicznych, kwartalnych przeglądów i ciągłej optymalizacji KPI.
Profesjonalne zarządzanie obiektem nie jest wyłącznie kosztem – jest inwestycją, która typowo zwraca się w ciągu 12–18 miesięcy poprzez wzrost RevPAR, optymalizację kosztową i wzrost wartości aktywa.
Standardowo osiągamy wzrost RevPAR rzędu 12–25% w pierwszych 18 miesiącach zarządzania. Wynik weryfikowalny w raportach STR i benchmark rynkowym.
Comiesięczny owners' report w formacie USALI, KPI dla każdego działu, transparentny P&L. Inwestor wie, gdzie idzie każda złotówka.
Niska rotacja, kultura organizacyjna, ścieżki rozwoju. Średnia rotacja w naszych obiektach jest 2–3 razy niższa niż średnia rynkowa.
Hotel z profesjonalnym zarządzaniem ma wyższą wycenę przy sprzedaży – multipikator EBITDA dla profesjonalnie zarządzanych aktywów jest istotnie wyższy.
Standard rynkowy: wynagrodzenie składa się z base fee (1.5–3% od przychodów) oraz incentive fee (8–12% od GOP, z owner's priority – inwestor pierwszy odbiera określony zwrot). Konkretną strukturę negocjujemy indywidualnie pod profil obiektu.
Tak. Inwestor zatwierdza budżet roczny, plan inwestycyjny (CapEx), kluczowe decyzje strategiczne (np. większe inwestycje, polityka markowa). Operacja codzienna pozostaje w naszych rękach – inaczej kontrakt menedżerski byłby fikcją.
W Polsce zazwyczaj nie. Pracownicy obiektu są zatrudnieni przez spółkę właściciela – my pełnimy funkcję zarządzającego operacją. Wyjątkiem są niektóre stanowiska kluczowe (GM, dyrektor F&B), które w wybranych projektach delegujemy z naszej strony.
Standardowo 3–7 lat z klauzulami przedłużenia. W trybie interim management – 3–12 miesięcy. W trybie doradczym (mentoring GM-a) – elastycznie, najczęściej w cyklach 12-miesięcznych.
Tak. Możemy zarządzać obiektem brand-flagged (Marriott, IHG, Accor, Hilton) jako lokalny operator – wtedy łączymy kompetencje sieciowego standardu z codzienną operacją. Mamy doświadczenie w negocjacji warunków HMA z wszystkimi większymi sieciami obecnymi w Polsce.
Mamy doświadczenie w sytuacjach awaryjnych: nagłe odejście GM-a, kryzys reputacyjny, problemy ze zdrowiem gości, awarie krytyczne. Możemy wejść w tryb interim w ciągu 7–14 dni i przejąć stery na czas niezbędny do ustabilizowania operacji.
Wsparliśmy strategią i koncepcją kilkanaście obiektów w Polsce – od butikowych hoteli miejskich po duże resorty wypoczynkowe. Poniżej trzy przykłady realizacji, w których etap koncepcyjny okazał się decydujący.
Pełne zarządzanie obiektem przez 4 lata. Wzrost RevPAR o 28%, wzrost GOP% o 11 p.p., podniesienie ratingu Booking.com z 8.1 do 8.9.
Interim management na okres 9 miesięcy w trakcie poszukiwania nowego GM-a. Stabilizacja operacji, rekrutacja sukcesora i czysty handover.
Tryb doradczy dla Dyrektora Generalnego oraz mentoring zespołu kierowniczego. Comiesięczne sesje strategiczne i przegląd KPI.
Niezależnie od formy współpracy – kontrakt menedżerski, interim, doradztwo – pierwszym krokiem jest rozmowa. Umów konsultację, ocenimy sytuację Twojego obiektu i zaproponujemy konkretny model.
Każdy projekt zaczyna się od rozmowy. Napisz do nas lub zadzwoń – odpowiemy w ciągu 24 godzin.