Towarzyszymy inwestorom od pierwszej koncepcji do otwarcia obiektu. Studium wykonalności, dobór operatora, model finansowania i rozwój programu funkcjonalnego – każdy etap inwestycji prowadzimy w oparciu o ponad 30 lat doświadczenia w sieciach Marriott, Starwood i IHG.
Decyzja inwestycyjna w hotelarstwie zawsze podejmowana jest z niepełną wiedzą. Lokalizacja wydaje się obiecująca, popyt rośnie, model wygląda atrakcyjnie – ale dopiero rzetelna analiza pokazuje, czy projekt rzeczywiście ma szansę osiągnąć założone wskaźniki. W Studio Alpina pracujemy z inwestorami, którzy oczekują twardych danych, niezależnej weryfikacji założeń oraz partnera potrafiącego przeprowadzić ich przez wszystkie kluczowe decyzje – od zakupu działki, przez wybór operatora, aż po pierwszy rok eksploatacji.
Łączymy perspektywę inwestora i operatora. Większość naszej kariery spędziliśmy w strukturach Marriott International, Starwood Hotels & Resorts oraz IHG, ale przez ostatnie lata pracujemy także po stronie polskich inwestorów prywatnych i deweloperów, którzy szukają niezależnego doradcy. Ta dwustronność daje Ci wgląd w to, jak operator naprawdę liczy projekt, jakie są rynkowe standardy umów dzierżawnych i kiedy obiekt rzeczywiście wygeneruje zwrot z inwestycji.
Naszą rolą jest doprowadzenie projektu do wykonalnego planu – studium wykonalności, model finansowy, plan rozwoju i wybór modelu operacyjnego (własna marka, franczyza, kontrakt operatorski, dzierżawa). Nie zastępujemy banku ani audytora, lecz dostarczamy dokumentu, który stanie się punktem wyjścia dla rozmów z instytucjami finansującymi i potencjalnymi operatorami sieciowymi.
Wspieramy inwestorów na różnych etapach – od decyzji o zakupie działki, przez wybór formy realizacji, aż po finalne podpisanie umowy z operatorem. Niezależnie od skali, dostarczamy konkretnego planu i niezależnej rekomendacji.
Planujesz pierwszą inwestycję hotelową – własną markę lub w ramach sieci. Potrzebujesz partnera, który zweryfikuje pomysł, oszacuje budżet i poprowadzi przez wszystkie etapy decyzyjne.
Rozważasz dodanie funkcji hotelowej do projektu mieszanego (mixed-use). Przygotowujemy analizę dochodowości w różnych modelach – aparthotel, brand condo, klasyczny hotel sieciowy.
Szukasz aktywa o długoterminowej wartości i przewidywalnym zwrocie. Pomagamy zbudować portfel projektów hotelarskich z profesjonalnym zarządzaniem ryzykiem.
Wchodzisz w segment hospitality lub poszerzasz istniejący portfel. Realizujemy dla Ciebie due diligence operacyjne, weryfikację business planu i analizę aktualnego operatora.
Każdy projekt prowadzimy indywidualnie, ale zakres prac w ramach planowania i rozwoju obiektów hotelarskich ma ustaloną strukturę. Pozwala Ci to jasno zaplanować budżet doradczy i harmonogram inwestycji.
Pełna analiza rynku, popytu, konkurencji oraz prognozy finansowe na okres 10 lat. Dokument akceptowalny dla banków i funduszy inwestycyjnych.
Ocena działki pod kątem dostępności, otoczenia rynkowego, restrykcji planistycznych oraz potencjału operacyjnego dla różnych formatów obiektu.
Porównanie wariantów: własna marka, franczyza, umowa dzierżawy, kontrakt menedżerski (HMA). Rekomendacja oparta na profilu ryzyka i celach inwestora.
Wsparcie w rozmowach z markami międzynarodowymi (Marriott, Hilton, Accor, IHG, Radisson) – brand voice, term sheet, key money, performance test.
Pełny model przepływów pieniężnych w Excel, z wrażliwościami na ADR, OCC, F&B, koszty pracy. Dokument inwestorski gotowy do rozmów z bankiem.
Roadmap od zakupu działki do otwarcia obiektu, z identyfikacją punktów decyzyjnych i zależności między etapami projektu.
Towarzyszenie w kluczowych decyzjach inwestycyjnych przez cały cykl projektu – udział w posiedzeniach rad nadzorczych i komitetów inwestycyjnych.
Każdy projekt prowadzimy według spójnej, przetestowanej metodyki. Każdy z etapów kończy się decyzją: kontynuować w założonym kierunku, zmodyfikować plan, czy zawiesić projekt.
Wstępna analiza lokalizacji i rynku w ciągu 4–6 tygodni. Decyzja: idziemy dalej.
Pełny dokument feasibility z modelem finansowym i rekomendacją modelu operacyjnego.
Wybór i negocjacje z operatorem sieciowym lub strategia własnej marki.
Harmonogram, budżet, struktura finansowania, kamienie milowe na czas budowy.
Doradztwo strategiczne aż do pre-openingu i pierwszego roku eksploatacji.
Nasze doradztwo to nie teoretyczna analiza – to pakiet decyzji opartych o 30 lat operacyjnej praktyki w hotelarstwie sieciowym. Pomagamy uniknąć błędów, których koszt znacznie przewyższa wartość samej usługi doradczej.
Nie jesteśmy operatorem ani biurem architektonicznym. Nasza rekomendacja jest niezależna od jakiejkolwiek prowizji od wykonawcy lub operatora.
Nasze studium wykonalności jest akceptowane przez polskie i międzynarodowe banki finansujące inwestycje hotelarskie oraz fundusze inwestycyjne.
Negocjując kontrakt z Marriottem czy IHG, znamy ich wewnętrzną logikę – jakie warunki są negocjowalne, jakie nie i na co zwracać uwagę.
Pracujemy w polskich realiach – znamy specyfikę turystyki krajowej, rynku MICE, popytu wellness oraz szczegóły regulacyjne dla hotelarstwa w Polsce.
Standardowo 8–12 tygodni od rozpoczęcia prac. W projektach prostszych (małe aparthotele, obiekty miejskie do 80 pokoi) możliwy jest skrócony format – tzw. pre-feasibility – w 4–6 tygodni. Projekty bardziej złożone, np. mixed-use lub obiekty w niestandardowych lokalizacjach, mogą wymagać 3–4 miesięcy.
Tak. Prowadzimy pełen proces operator selection – od wstępnej longlist marek odpowiednich dla projektu, przez RFP wysłane do wybranych sieci, po negocjacje term sheet i ostateczną umowę dzierżawy lub HMA. Współpracujemy z Marriott, Hilton, Accor, IHG, Radisson oraz polskimi sieciami niezależnymi.
Tak, ale w ściśle określonej roli. Nie projektujemy budynków – tworzymy brief programowy oraz wymagania operacyjne, na podstawie których architekt projektuje. W trakcie projektu pełnimy funkcję konsultanta hotelowego dla biura architektonicznego.
Pośrednio. Dostarczamy bankable feasibility study oraz model finansowy w formacie akceptowanym przez polskie banki finansujące hotelarstwo (PKO BP, mBank, Pekao, Santander). Towarzyszymy także w samych spotkaniach z bankiem – jako merytoryczne zaplecze inwestora.
Pracujemy najczęściej z projektami od 40 pokoi wzwyż. Mniejsze obiekty (butikowe pensjonaty, kameralne hotele) obsługujemy w formacie skróconym – consulting punktowy, bez pełnego studium wykonalności.
Tak. Najczęściej klienci zlecają nam pełen pakiet, ale możemy też pracować punktowo: tylko analiza lokalizacji, tylko model finansowy, tylko negocjacje z operatorem. Dla klientów, którzy są już zaawansowani, oferujemy także second opinion na przygotowany business plan.
Wsparliśmy strategią i koncepcją kilkanaście obiektów w Polsce – od butikowych hoteli miejskich po duże resorty wypoczynkowe. Poniżej trzy przykłady realizacji, w których etap koncepcyjny okazał się decydujący.
Pełne studium wykonalności i wybór operatora dla projektu nowego hotelu sieciowego. Negocjacje umowy HMA i koordynacja z biurem architektonicznym.
Analiza dochodowości funkcji hotelowej w projekcie biurowo-mieszkaniowym. Rekomendacja modelu operacyjnego oraz dobór marki.
Pre-feasibility dla butikowego hotelu w kamienicy zabytkowej. Wybór modelu marki własnej oraz przygotowanie pakietu inwestorskiego.
Zaplanujmy 30-minutowe spotkanie konsultacyjne. Bez zobowiązań – opowiesz nam o projekcie, my ocenimy, na którym etapie jesteś i w jakim zakresie możemy pomóc.
Każdy projekt zaczyna się od rozmowy. Napisz do nas lub zadzwoń – odpowiemy w ciągu 24 godzin.