Reprezentujemy inwestora wobec operatora hotelu, sieci międzynarodowej i dostawców kluczowych. Nasze zadanie to maksymalizacja wartości aktywa w cyklu inwestycyjnym, niezależnie od tego, kto prowadzi codzienną operację.
Asset management hotelarski to dyscyplina inna niż zarządzanie operacyjne hotelu. Operator (GM, sieć międzynarodowa, kontraktor) odpowiada za codzienne prowadzenie obiektu – RevPAR, GOP, satysfakcję gości. Asset manager natomiast reprezentuje inwestora wobec operatora i dba o długoterminową wartość aktywa – wartość rynkową obiektu w horyzoncie 5–10 lat. To dwie różne role, choć w mniejszych projektach często łączone w jednej osobie.
Studio Alpina prowadzi asset management dla polskich i zagranicznych inwestorów posiadających pojedyncze obiekty lub portfele 3–10 hoteli. Pracujemy zarówno z obiektami flagowanymi marką sieciową (Marriott, Hilton, IHG, Accor), jak i niezależnymi. Nasze zadanie to reprezentacja inwestora w rozmowach z operatorem, weryfikacja jakości operacji, zatwierdzanie planów inwestycyjnych oraz monitorowanie zgodności z umową HMA.
Asset management ma wielowymiarowy charakter: finansowy (P&L, owners' reporting, CapEx), strategiczny (długoterminowa pozycja rynkowa, repozycjonowanie), prawny (compliance HMA, brand standards), inwestycyjny (decyzje o rozbudowie, soft refresh, hard refresh) oraz transakcyjny (gotowość obiektu do sprzedaży lub refinansowania). Łączymy te wymiary w spójnej rocznej strategii zarządzania aktywem.
Asset management prowadzimy dla różnych typów inwestorów – od polskich rodzin biznesowych po międzynarodowe fundusze nieruchomościowe wchodzące na polski rynek hospitality.
Twój portfel obejmuje hotel/hotele w ramach inwestycji długoterminowych. Pełnimy funkcję profesjonalnego asset managera, dostarczając ekspertyzy hotelarskiej, której rzadko ma wewnętrznie family office.
Posiadasz lub rozważasz hotel w portfelu nieruchomościowym. Wprowadzamy profesjonalne ramy asset managementu zgodne z wymaganiami funduszu i jego inwestorów.
Posiadasz hotel pod marką sieciową. Reprezentujemy Cię w rozmowach z operatorem (Marriott, IHG, Accor itd.) i monitorujemy compliance z umową HMA oraz brand standards.
Posiadasz portfel kilku hoteli z różnymi operatorami. Wprowadzamy ujednolicone ramy raportowania, wspólne KPI i centralne zarządzanie strategią inwestycyjną w CapEx.
Asset management to wielowymiarowa rola obejmująca finanse, strategię, prawo, inwestycje i transakcje. Poniżej kluczowe obszary, które są zawsze elementem naszej pracy.
Codzienna komunikacja z operatorem (GM lub sieć), udział w owners' meetings, zatwierdzanie kluczowych decyzji operacyjnych i komercyjnych w imieniu właściciela.
Weryfikacja owners' reportu, kontrola zgodności z budżetem, miesięczne sesje z operatorem, kwartalne raporty dla rady nadzorczej lub komitetu inwestycyjnego.
Roczny plan strategiczny obiektu na horyzoncie 3–5 lat. Pozycjonowanie rynkowe, plan repozycjonowania, decyzje o rozbudowie lub dywestycji aktywa.
Plan CapEx 5-letni, roczne budżety inwestycyjne, ROI dla każdej decyzji inwestycyjnej. Monitorowanie wykonania budżetu i jakości realizacji.
Monitorowanie zgodności operatora z kontraktem HMA – performance test, key money clauses, exit clauses. Weryfikacja zgodności z brand standards (dla obiektów flagowanych).
Identyfikacja inicjatyw zwiększających wartość aktywa – od repozycjonowania, przez rozbudowę funkcji, po optymalizację mix przychodowego (np. wzrost udziału F&B).
Przygotowanie obiektu do sprzedaży lub refinansowania – vendor due diligence, information memorandum, negocjacje z potencjalnymi kupującymi i bankami.
Asset management to ciągły cykl, ale na początku współpracy prowadzimy go w pięciu fazach – od onboarding przez setup do regularnego cyklu rocznego.
Przegląd aktywa, dokumentacji, umów, raportów. Spotkania z operatorem i zespołem. 4 tygodnie.
Pierwsza wersja długoterminowego planu strategicznego. Pozycjonowanie, KPI, plan inwestycyjny.
Ujednolicony format raportów dla inwestora. Comiesięczne i kwartalne pakiety informacyjne.
Pierwsze 6 miesięcy w nowym modelu – wdrożenie kluczowych zmian, naprawa relacji z operatorem.
Regularne miesięczne raporty, kwartalne przeglądy, roczne planowanie strategiczne i CapEx.
Asset management to inwestycja, która zwraca się przede wszystkim w momencie sprzedaży aktywa lub refinansowania. Profesjonalnie zarządzany hotel ma istotnie wyższy multiplikator wyceny niż obiekt zarządzany ad hoc.
Profesjonalnie zarządzany hotel z czytelnym reportingiem i udokumentowaną strategią ma multiplikator EBITDA istotnie wyższy niż obiekt „rodzinny”.
Operator (sieć lub niezależny) ma własne interesy. Asset manager dba o to, żeby decyzje operatorskie były zgodne z interesem długoterminowym właściciela.
Standardowo osiągamy wzrost EBITDA rzędu 8–18% w pierwszych 24 miesiącach asset managementu – poprzez optymalizację CapEx, kosztów oraz revenue strategy.
Twoje aktywo jest stale gotowe do sprzedaży lub refinansowania – bez konieczności pośpiesznego „przygotowywania” się do procesu transakcyjnego.
Operator (GM, sieć, manager kontraktowy) prowadzi codzienną operację – RevPAR, GOP, satysfakcję gości. Asset manager reprezentuje inwestora wobec operatora i dba o wartość długoterminową aktywa. To dwie różne role, ale w mniejszych projektach często łączone.
GM odpowiada za operację – musi zarabiać hotel, prowadzić zespół, dbać o gościa. Nie ma ani czasu, ani perspektywy, by zajmować się długoterminowym positioningiem aktywa, plany CapEx 5-letnimi czy gotowością do sprzedaży. To dwie różne perspektywy – obie potrzebne w dobrze prowadzonym hotelu.
Najczęściej w modelu retainer + success fee. Retainer to stałe miesięczne wynagrodzenie (3–10 tys. zł / mies. zależnie od skali aktywa), success fee – prowizja od wzrostu wartości aktywa lub przy sprzedaży. Konkretną strukturę negocjujemy indywidualnie.
Nie. Rada nadzorcza ma rolę formalno-prawną i reprezentuje wspólników. Asset manager jest narzędziem operacyjnym dla rady – dostarcza informacji, rekomendacji i przygotowuje decyzje, które ostatecznie zatwierdza rada.
Tak. Asset management prowadzimy zarówno dla obiektów flagowanych (Marriott, IHG, Accor, Hilton, Radisson), jak i niezależnych. W przypadku sieci dodatkowo monitorujemy compliance z HMA i brand standards, oraz prowadzimy negocjacje przy przedłużeniu lub rozwiązywaniu kontraktów.
Tak, choć w ograniczonej formie. Dla pojedynczego obiektu często prowadzimy lekki model – kwartalna sesja strategiczna, monitoring kluczowych KPI, doradztwo w decyzjach inwestycyjnych. Pełny model asset managementu ma większy sens dla portfeli 2+ obiektów.
Wsparliśmy strategią i koncepcją kilkanaście obiektów w Polsce – od butikowych hoteli miejskich po duże resorty wypoczynkowe. Poniżej trzy przykłady realizacji, w których etap koncepcyjny okazał się decydujący.
Pełny asset management dla polskiego inwestora posiadającego hotel pod marką Marriotta. Reprezentacja w rozmowach z siecią, plan CapEx 5-letni.
Asset management dla portfela 4 hoteli niezależnych w Polsce. Ujednolicenie raportowania, wspólny benchmark, centralna strategia CapEx.
Wsparcie procesu sprzedaży obiektu – vendor due diligence, information memorandum, negocjacje z 3 potencjalnymi kupującymi.
Niezależnie od skali portfela – jeden hotel czy 5 obiektów – pierwszym krokiem jest rozmowa o Twoich celach inwestycyjnych. Umów konsultację, zaproponujemy konkretny model współpracy.
Każdy projekt zaczyna się od rozmowy. Napisz do nas lub zadzwoń – odpowiemy w ciągu 24 godzin.